Hypotheek oversluiten
De laatste jaren zijn de huizenprijzen fors gestegen en de hypotheekrente fors gedaald. Deze combinatie geeft de huidige huizenbezitter mogelijkheden waarvan men het bestaan absoluut niet konden vermoeden.
In de praktijk komen wij veel mensen tegen die jaren geleden een hypotheek hebben afgesloten en die zich helemaal scheel betalen aan rente, aflossingen en premies voor spaar- of beleggingshypotheken. Aan oversluiten wordt vaak niet gedacht of men denkt dat het niet kan.
Van de bank of uw tussenpersoon hoeft u geen proactieve opstelling te verwachten. Die houden zich liever bezig met het sluiten van hypotheken voor nieuwe klanten. Het omzetten van een bestaande hypotheek vinden ze maar lastig. En juist hier kun je als adviseur je toegevoegde waarde laten zien. Hieronder zal ik een aantal voorbeelden uit onze praktijk schetsen. Wellicht dat u zich in de situatie herkend?
Voorbeeld 1
Man 64 jaar en vrouw 61 jaar. Beiden zijn nog werkzaam en hebben een modaal inkomen. Hun hypotheek bestaat momenteel uit een aflossingsvrije hypotheek en een beleggingshypotheek. De lasten voor deze hypotheek bedragen momenteel € 1.250 per maand. De rente staat nog voor 8 jaar vast tegen 4,7%. Door de hypotheek over te sluiten kunnen wij voor cliënten een maandelijkse last realiseren van € 585. Deze staat voor de komende 30 jaar vast.
De wens van cliënten om de maandelijkse lasten te verlagen niet alleen tijdens hun werkzame leven maar ook als men met pensioen gaat is hiermee volledig ingevuld. Door deze forse verlaging van de maandelijkse lasten is er ruimte gekomen om meer met vakantie te gaan en andere leuke dingen te doen.
Voorbeeld 2
Man 55 jaar samenwonend. Man heeft een 4x modaal inkomen. Zijn hypotheek bestaat momenteel uit een aflossingsvrije hypotheek en een spaarhypotheek. De lasten voor deze hypotheek bedragen momenteel € 2.730 per maand. De rente staat nog voor 6,5 jaar vast tegen 5,1%. Door de hypotheek over te sluiten kunnen wij voor hem een maandelijkse last realiseren van € 1.050. Deze staat voor de komende 30 jaar vast.
Ondanks dat cliënt de hoge maandlast kan betalen vond hij dit zonde van het geld waar ook andere dingen mee gedaan kunnen worden. De boeterente hebben wij meegefinancierd. De boeterente zelf is fiscaal aftrekbaar. De rente over de lening van de boeterente is niet aftrekbaar.
Voorbeeld 3
Echtpaar van 68 en 70 jaar zijn al een paar jaar met pensioen en staan nog volop in het leven. Zij hebben een aantal jaren de hypotheek afgelost. Het inkomen bestaat uit AOW en een aantal kleine pensioenen. Ze hebben het plan opgevat om meer te gaan reizen en hun kinderen verder te ondersteunen. Hun woning heeft een waarde van € 350.000.
Wij hebben voor hun een hypotheek geregeld van € 150.000 met een rentevaste periode van 20 jaar. De maandelijkse rentelast bedraagt hiervoor € 212,00. Deze is niet fiscaal aftrekbaar.
Voorbeeld 4
Man 42 jaar en vrouw 45 jaar. Beiden parttime werkzaam en hebben een modaal inkomen. Hun hypotheek bestaat uit een aflossingsvrije hypotheek en een levenhypotheek. De hypotheeklasten bedragen momenteel € 750 per maand. De rente staat nog voor 4 jaar vast tegen 3,6%. Men wil verbouwen en de kosten daarvan bedragen € 45.000.
Door de hypotheek (inclusief verhoging i.v.m. de verbouwing) over te sluiten kunnen wij een maandelijkse last realiseren van € 585. Deze staat voor de komende 30 jaar vast. Hier snijdt het mes dus aan twee kanten: een gerealiseerde verbouwing en verlaging van de maandlasten.
Hypotheekrenteaftrek?
Nog steeds wordt er door veel adviseurs geschermd met de netto maandlast. Wij zijn van mening dat we hier vanaf moeten. Wij vinden dat cliënten hun bruto maandlast makkelijk moeten kunnen betalen. Door het hoge huurwaardeforfait en de lage rentes is het fiscaal voordeel vaak al bijna nihil. Door veranderende regelgeving waar veel consumenten geen weet van hebben daalt het fiscaal voordeel de komende jaren nog verder.
